da FERNANDO NOGUEIRA DA COSTA*
La concentrazione secolare della ricchezza immobilizzata è una delle spiegazioni del mancato sviluppo di un'economia di mercato dei capitali.
Il modo più tradizionale per mantenere la ricchezza in Brasile è il settore immobiliare. Questo tipo di arricchimento è venuto alla luce di recente con la rivelazione del riciclaggio di denaro sporco da parte di una “famiglia” con l'acquisto in “denaro contante” di 51 dei 107 immobili stanziati con distrazione di fondi pubblici per pagare i consiglieri parlamentari.
Il 18 settembre 1850, l'imperatore Dom Pedro II firmò la legge sulla terra, con la quale si decise di dividere il contado in latifondi, piuttosto che in piccole proprietà. Ancora oggi solo lo 0,7% delle proprietà ha una superficie superiore a 2 ettari (20 km2), ma insieme occupano quasi il 50% della superficie rurale brasiliana.
Questa secolare concentrazione di ricchezza immobilizzata è una delle spiegazioni del mancato sviluppo qui di un'economia di mercato dei capitali, fiorente come quella nordamericana. Lì, il "sogno americano" degli immigrati in grado di "fare l'America" attraverso la conquista della terra mediante il genocidio dei nativi ha fornito risorse sufficienti a molti investitori per acquistare azioni di grandi società quotate in borsa.
Il patrimonio netto dal 2000 è aumentato mentre i tassi di interesse sono diminuiti a causa della tendenza deflazionistica mondiale determinata dalla globalizzazione degli scambi con la nuova divisione internazionale del lavoro e le tendenze demografiche. L'analisi della consulenza McKinsey – L'aumento e l'aumento del bilancio globale [Endless Rise of the Global Balance Sheet] ha rilevato una forte correlazione inversa tra le medie mobili a cinque anni del patrimonio netto e i tassi di interesse nominali dopo il 2000.
I beni immobiliari illustrano la base degli utili da valutazione e la loro relazione con i tassi di interesse. I prezzi degli immobili sono aumentati, triplicando in media nei dieci paesi del campione di McKinsey, dal 2000 al 2020.
Tuttavia, non sempre si è verificato l'impatto atteso di un maggior reddito da locazione, data la sua proporzione rispetto al valore dell'immobile, valutato come costo opportunità di immobilizzare quel capitale anziché venderlo per ottenere liquidità per investimenti finanziari. In alcuni luoghi, questa aspettativa è stata ribaltata a causa del forte calo dei redditi da locazione.
I redditi da locazione sono diminuiti in questi casi quando il calo dei tassi di interesse ha influito sui costi di finanziamento. La discesa dei tassi di interesse ha giocato, in altri casi, un ruolo determinante nell'aumento dei prezzi degli immobili, a causa della fuga dal reddito fisso a quello variabile e, soprattutto, nelle scommesse sulla decisa tendenza al rialzo dei prezzi degli immobili da rivendere e fornire guadagni.
Anche l'offerta anelastica di terreni urbani nelle metropoli ha avuto un ruolo, altrimenti ci si aspetterebbe che gli affitti diminuissero al diminuire dei tassi di interesse, piuttosto che i prezzi degli immobili in aumento. Australia, Canada, Francia e Regno Unito hanno registrato la crescita più elevata dei valori degli immobili residenziali rispetto al PIL.
Delle plusvalenze legate al settore immobiliare a livello globale, circa il 55% deriva dall'aumento dei prezzi dei terreni, mentre il 24% è stato attribuito ai maggiori costi di costruzione. Il restante 21% è stato il risultato di investimenti netti, ovvero la costruzione di nuove abitazioni o il miglioramento di quelle esistenti.
Secondo McKinsey, metà della crescita del patrimonio netto delle famiglie è venuta dall'aumento delle valutazioni azionarie, in particolare in Cina, Svezia e Stati Uniti. Un altro 40% è venuto dall'aumento delle valutazioni immobiliari.
I valori delle abitazioni in Australia, Canada, Francia e Regno Unito sono cresciuti di oltre un multiplo intero del PIL. Anche il patrimonio netto delle famiglie è cresciuto a causa dell'aumento dei depositi pervenuti loro, a causa della creazione di denaro a buon mercato e di misure di stimolo ("allentamento monetario"), tuttavia, il debito nel settore immobiliare è rimasto relativamente stabile rispetto al PIL.
In breve, si avvicina uno scenario in cui il lungo periodo di divergenza tra bassa inflazione e tassi di interesse e alti prezzi delle attività potrebbe volgere al termine. È possibile che i prezzi elevati delle attività alla fine si invertiranno per riconquistare la loro relazione di lungo termine con il PIL, vale a dire una maggiore stabilità nella relazione tra valore delle azioni e flusso di reddito, come è accaduto in passato.
Maggiori investimenti nella ripresa post-pandemia, nell'economia digitale o nella sostenibilità potrebbero cambiare la dinamica risparmio-investimento. La ripresa dell'inflazione potrebbe mettere sotto pressione i tassi di interesse straordinariamente bassi in vigore in tutto il mondo fino alla pandemia, prima della rottura delle catene del valore globali, sia produttive che commerciali.
Ciò comporterebbe un calo dei valori di mercato degli asset immobiliari. Hanno sostenuto la crescita del patrimonio netto globale negli ultimi due decenni.
Vale la pena chiedersi: è salutare per la società che gli alti prezzi delle case, invece degli investimenti in attività produttive, siano il motore della crescita economica? Non è improduttivo questo acquisto e vendita di proprietà privata sullo stock di ricchezza, costruito principalmente con aumenti di prezzo sulla ricchezza esistente?
Gli alloggi a prezzi accessibili, in particolare, sono diventati una domanda amata dai Millennial. I suoi giovani non possono permettersi di comprare case e mettere su famiglia già come nelle generazioni precedenti. Questo alimenta l'inflazione degli affitti.
In Germania è in corso una campagna di base per assumere il controllo di grandi immobili residenziali in affitto e trasformarli in proprietà pubblica. In Olanda si discute l'idea di vietare agli investitori di acquistare case a basso costo per sfruttare l'affitto.
A Seoul, in Corea del Sud, c'è stato un aumento del 90% del prezzo medio di un appartamento e di un'abitazione negli scantinati negli scantinati soggetti ad allagamenti e la morte delle famiglie è diventata una vergogna nazionale. Il leader cinese Xi Jinping ha fatto degli alloggi a prezzi accessibili un importante grido di battaglia nella sua campagna per la prosperità generale, dichiarando che "le case servono per viverci, non per speculare".
E qui, in Brasile, semplicemente, il malgoverno ha cambiato il nome del programma Minha Casa, Minha Vida e ha svuotato il budget dei sussidi sociali. L'alloggio a prezzi accessibili è la questione economica più urgente per la mobilità sociale dei più poveri.
La mobilità resa possibile dalla tecnologia digitale e la crescente flessibilità del lavoro faccia a faccia nell'era post-pandemia possono alleviare parte della pressione. Questo nel caso in cui ci sia una fuga degli abitanti delle metropoli verso le città più piccole.
La domanda di immobili residenziali è fortemente influenzata da tre fattori: (i) demografia; (ii) reddito familiare; e (iii) credito immobiliare. Da un lato cambiano le tendenze demografiche, dall'altro reddito e credito sono più volatili nelle diverse fasi del ciclo economico.
Il mercato del lavoro nella pandemia ha aggravato il deterioramento dell'occupazione e del potere d'acquisto della popolazione, incidendo negativamente sulla dinamica del mercato immobiliare. Anche il deterioramento delle condizioni del credito immobiliare, dopo aprile 2013, prima abbondanti e relativamente convenienti, ha ribaltato il finanziamento e la boom immobiliare.
In termini di potere d'acquisto, la maggior parte (66%) degli intervistati al sondaggio FipeZAP+ di Raio X, nel 2° trimestre 2022, ha dichiarato di avere un reddito familiare mensile pari o inferiore a 10.000 R$.
In termini di obiettivo, una quota maggioritaria, ma sempre più ridotta, degli acquirenti (dal 67% di inizio 2019 al 55%) ha dichiarato di voler utilizzare l'immobile come abitazione, mentre il resto (45%) ha classificato l'acquisto della proprietà come forma di investimento. Tra coloro che hanno optato per tale finalità, ha prevalso l'interesse ad ottenere un reddito dalla locazione dell'immobile acquisito (81%) a discapito del plusvalenza per la rivendita (19%).
Tra gli intervistati con l'intenzione di acquisire un immobile nei prossimi mesi, l'88% degli intervistati ha dichiarato di volerlo utilizzare per l'abitazione, in particolare, con lo scopo di vivere con qualcuno (82%). Vivere da soli era il 15% e il 3% acquistare per qualcun altro in cui vivere, cioè da regalare.
Il costo opportunità per gli investitori a Campinas è notevole: da gennaio 2013 a novembre 2019, la variazione dell'indice delle vendite FIPEZAP ha accumulato il 31%, mentre il CDI è variato del 91%. A San Paolo, data la speculazione immobiliare, da gennaio 2008 a novembre 2019, la variazione dell'indice delle vendite FIPEZAP ha accumulato il 243%, mentre il CDI è variato del 212%.
Tornando al tema dell'acquisto di immobili per riciclaggio, sorge spontanea la domanda: se un corrotto si appropria di denaro da altri, a cosa serve? Non per mettere in scatole. È godere, ad esempio, di vivere in una lussuosa dimora. Questo simbolo di arricchimento è attraente per il criminale. Cerca l'ascensione sociale. Soltanto.
*Fernando Nogueira da Costa È professore ordinario presso l'Institute of Economics di Unicamp. Autore, tra gli altri libri, di Rete di supporto e arricchimento. Disponibile in https://fernandonogueiracosta.wordpress.com/2022/09/20/rede-de-apoio-e-enriquecimento-baixe-o-livro/
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